Marché de l’immobilier en Géorgie | Investir ou pas ?

Cet article explore les opportunités d’investissement immobilier en Géorgie, notamment à Tbilissi et Batoumi. Il détaille les aspects légaux, fiscaux et pratiques de l’achat, y compris les réglementations pour les étrangers, les coûts associés, les opportunités locatives, et les risques potentiels. Le guide souligne la simplicité relative des procédures géorgiennes, mais attire aussi l’attention sur les difficultés liées au marché immobilier local, comme le manque de régulation des agents immobiliers. Des informations sur les quartiers populaires de Tbilissi et les prix du marché sont également fournies, ainsi que des conseils pour éviter les pièges. Enfin, l’article met en avant les avantages fiscaux liés à la propriété immobilière en Géorgie.

Temps de lecture estimé : 39 minutes

Marché de l’immobilier résidentiel en Géorgie

Tendances Générales

Le marché immobilier résidentiel géorgien offre des opportunités attractives pour les investisseurs, avec une croissance continue, des rendements locatifs élevés et un régime fiscal avantageux. Tbilissi reste le marché le plus dynamique, tandis que Batumi présente un potentiel à long terme. Il est crucial de rester vigilant quant aux pièges potentiels et de faire appel à des professionnels expérimentés pour garantir la sécurité de votre investissement.

Opportunités du marché immobilier en Géorgie

Forte croissance économique : L’économie géorgienne a connu une croissance robuste ces dernières années, soutenue par un tourisme fort, des investissements accrus et la croissance du commerce et des services financiers. Cette croissance économique crée un environnement favorable aux investissements immobiliers, car elle stimule la demande de logements et de biens commerciaux.

Des prix immobiliers bas : La Géorgie est l’une des capitales européennes les moins chères en termes de prix immobiliers. Vous pouvez trouver des appartements d’une chambre à coucher entièrement finis dans le centre de Tbilissi pour aussi peu que 120 000 $ US.

Rendements locatifs élevés : La Géorgie offre des rendements locatifs relativement élevés par rapport à de nombreuses autres capitales européennes. Les rendements locatifs typiques en 2024 se situent entre 6 et 8 % pour les locations à long terme et entre 12 et 18 % pour les locations à court terme. Batoumi, une autre ville populaire auprès des investisseurs, offre des rendements locatifs bruts allant de 5 % à 9,5 %.

Propriété étrangère : Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux en Géorgie, à l’exception des terres agricoles. Cette politique ouverte encourage les investissements étrangers et facilite l’achat de biens immobiliers pour les non-résidents.

Faible fiscalité : La Géorgie a un régime fiscal favorable aux investisseurs immobiliers. Il n’y a pas de droit de timbre sur les achats immobiliers, et l’impôt foncier annuel ne dépasse pas 1 % de la valeur du bien. Il n’y a pas non plus d’impôt sur les plus-values si le bien est détenu pendant plus de deux ans.

Procédures simplifiées : La Géorgie a simplifié les procédures d’achat et d’enregistrement des biens immobiliers. Les transferts de propriété peuvent être effectués en un jour ouvrable, ce qui rend le processus efficace et pratique pour les investisseurs.

Possibilité d’obtenir la résidence : L’achat d’un bien immobilier d’une valeur supérieure à 100 000 $ US vous permet, à vous et aux membres de votre famille proche, de demander un permis de séjour temporaire (renouvelable chaque année) en Géorgie.

Potentiel de croissance : La Géorgie est un marché immobilier émergent avec un potentiel de croissance significatif. À mesure que le pays continue de se développer et d’attirer des investissements étrangers, la demande de biens immobiliers devrait augmenter, entraînant une appréciation du capital. Par ailleurs, la Géorgie connaît actuellement des développements d’infrastructure sans précédent.

Risques liés au marché immobilier en Géorgie

Marché immobilier en évolution: Le marché immobilier géorgien est encore en développement et peut être sujet à des fluctuations. La demande a connu une croissance sans précédent en 2022 en raison de la migration liée à la guerre, mais elle devrait se stabiliser et potentiellement se corriger à la baisse en 2024.

Manque de réglementation: L’industrie des agents immobiliers en Géorgie n’est pas réglementée, ce qui peut entraîner des pratiques contraires à l’éthique et un manque de professionnalisme12. Il est essentiel de faire des recherches approfondies et de travailler avec des professionnels de confiance pour atténuer ces risques.

Barrière de la langue: La barrière de la langue peut être un défi pour les investisseurs étrangers en Géorgie. Il est important de trouver des agents immobiliers et des avocats anglophones pour faciliter le processus d’achat.

Fluctuations des taux de change: La monnaie géorgienne, le lari (GEL), peut fluctuer par rapport aux autres devises. Ces fluctuations peuvent affecter la rentabilité des investissements immobiliers pour les investisseurs étrangers.

Dépendance au tourisme: L’économie géorgienne est fortement tributaire du tourisme, ce qui la rend vulnérable aux chocs externes tels que les pandémies ou les conflits géopolitiques. Ces événements peuvent avoir un impact négatif sur le marché immobilier.

Perspectives pour 2025

Les perspectives du marché immobilier géorgien en 2025 suggèrent un marché qui favorise toujours les vendeurs, mais qui devient progressivement plus équilibré, en particulier dans la capitale, Tbilissi. Plusieurs facteurs clés façonnent cette prévision :

• Stabilisation des prix après la flambée de 2022: Le marché immobilier a connu une croissance sans précédent de février 2022 au printemps 2023, certains quartiers de Tbilissi enregistrant une hausse des prix de plus de 35 %. La croissance des prix a ralenti depuis la mi-2023, mais le marché est resté robuste. La stabilisation est attendue en 2024, avec une correction à la baisse des prix de location.
• Augmentation des permis de construire: Le nombre de permis de construire délivrés a considérablement augmenté, ce qui indique une augmentation de l’offre de nouveaux logements dans un avenir proche. Cette augmentation de l’offre devrait contribuer à une correction à la baisse des prix de vente, bien que les experts ne s’attendent pas à ce qu’elle soit importante.
• Demande toujours forte, mais en baisse: La demande immobilière, stimulée par l’afflux de capitaux étrangers et la migration, devrait se stabiliser. Alors que l’impact de la migration s’estompe, le marché devrait se stabiliser davantage.
• Baisse des taux d’intérêt: La Banque nationale de Géorgie a laissé entendre qu’elle assouplirait sa politique monétaire, ce qui devrait entraîner une baisse des taux hypothécaires. Cela pourrait stimuler la demande sur le marché immobilier, rendant l’achat de propriétés plus accessible.
• Convergence des taux d’intérêt avec l’UE: Alors que la Géorgie se rapproche de l’adhésion à l’UE, une convergence des taux d’intérêt est attendue. Cet alignement pourrait entraîner une augmentation de l’activité immobilière à Tbilissi.
• Rendements locatifs toujours attrayants: Bien que les rendements locatifs aient diminué en 2024, passant d’environ 9 % au troisième trimestre 2023 à 7,85 % au premier trimestre 2024, ils restent relativement élevés. Tbilissi offre des rendements locatifs bruts compris entre 6 % et 12,48 %, ce qui en fait une destination intéressante pour les investisseurs immobiliers.

En résumé, le marché immobilier géorgien en 2025 devrait être caractérisé par :

• Une offre accrue de propriétés due à l’augmentation des constructions.
• Une stabilisation des prix après la forte croissance de 2022.
• Une demande modérée avec une base d’acheteurs potentielle plus large.
• Des taux hypothécaires favorables qui soutiennent l’accessibilité à la propriété.
• Des rendements locatifs attrayants pour les investissements immobiliers.

Malgré les perspectives généralement positives, il est essentiel de tenir compte des incertitudes mondiales, des fluctuations économiques et des changements politiques potentiels qui pourraient influencer la trajectoire du marché immobilier géorgien en 2025.

Marché de l’immobilier géorgien en 2024

Le marché immobilier résidentiel de la Géorgie en 2024 est considéré comme équilibré, favorisant à la fois les vendeurs et les acheteurs. Bien que les prix des maisons augmentent lentement, le nombre de maisons à vendre a augmenté de 5,8 % d’une année sur l’autre, offrant aux acheteurs plus d’options. Les taux hypothécaires se situant autour de 6 %, les acheteurs ont également un pouvoir d’achat accru.

Voici un aperçu plus détaillé de l’état du marché en 2024 :

Les prix de vente moyens ont augmenté modestement. Par exemple, le prix de vente moyen au mètre carré à Tbilissi en octobre 2024 était de 1 247 $, soit une hausse de 4 % par rapport à l’année précédente. Les prix de location ont diminué en 2024. Par exemple, le loyer moyen demandé à Tbilissi en février 2024 était de 12 $ le mètre carré, en baisse de 5 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance à la baisse des loyers a également été observée en novembre 2024, le loyer se situant à 11,5 $, soit une baisse de 8 % par rapport à l’année précédente. Les rendements locatifs ont diminué en raison de la baisse des loyers. Au premier trimestre 2024, le rendement locatif brut moyen était de 7,85 %, contre 9,01 % au troisième trimestre 2023.

En mai 2024, le nombre de transactions a atteint 3 142, soit une baisse de 7 % par rapport à mai 2023. En août 2024, le marché immobilier résidentiel de Tbilissi a enregistré 3 133 transactions, soit une baisse de 5 % par rapport à août 2023. En novembre 2024, le nombre de transactions s’élevait à 3 560, soit une baisse de 3 % par rapport à octobre 2024, mais une augmentation de 10 % en glissement annuel.

L’offre de logements a augmenté en 2024, le nombre de maisons à vendre ayant augmenté de 5,8 %. Cette tendance devrait se poursuivre, les nouvelles constructions augmentant l’offre. Le nombre de permis de construire délivrés pour des projets résidentiels a augmenté en 2024, ce qui indique une augmentation de l’offre future de logements.

L’assouplissement de l’inflation et la stabilisation des taux devraient également ramener les acheteurs sur le marché. La demande de locations a diminué, ce qui a entraîné une baisse des prix de location.

Dans l’ensemble, le marché immobilier géorgien en 2024 est en transition, passant d’un marché de vendeurs à un marché plus équilibré. L’augmentation de l’offre, la stabilisation de la demande et les taux hypothécaires relativement stables devraient se traduire par une croissance plus modérée des prix de vente à l’avenir. On s’attend également à ce que les prix de location continuent de baisser.

Marché de l’immobilier géorgien en 2023

Le marché immobilier résidentiel géorgien est resté sain en 2023, soutenu par une forte croissance économique et des taux d’intérêt en baisse. Les prix des logements ont continué d’augmenter, mais la demande immobilière s’est stabilisée.

Voici quelques points clés sur l’état du marché immobilier géorgien en 2023 :

• L’indice global des prix de l’immobilier résidentiel a grimpé de 12,78 % en 2023, après des augmentations de 14,29 % en 2022 et de 1,17 % en 2021.
• Les prix des appartements ont augmenté de 14,2 % (13,8 % corrigés de l’inflation) en 2023, tandis que les prix des maisons individuelles ont augmenté de 8,6 %. Pour les maisons individuelles, les prix ont augmenté de 8,6 % (8,2 % corrigés de l’inflation) en glissement annuel en 2023.
• Le nombre total de transactions de vente d’appartements à Tbilissi a totalisé 38 700 unités en 2023, en baisse de 8,5 % par rapport au niveau record de 42 300 unités vendues un an plus tôt.
• Les loyers ont commencé à baisser en 2023.
• Les rendements locatifs bruts sont restés relativement bons, avec une moyenne de 9,01 % au troisième trimestre 2023.
• Le marché immobilier de Tbilissi devrait se refroidir légèrement en 2024, avec une stabilisation des prix de vente et une correction à la baisse des prix de location.

Globalement, le marché immobilier géorgien a connu une croissance significative en 2023, mais des signes indiquent un ralentissement en 2024. La demande s’est stabilisée et les prix de location ont commencé à baisser, tandis que la construction de nouveaux logements a augmenté, ce qui devrait entraîner une augmentation de l’offre et une pression à la baisse sur les prix à l’avenir.

Indicateurs économiques à retenir

L’économie géorgienne a connu une croissance significative au cours de la dernière décennie, mais elle fait face à des défis et des incertitudes.

La Géorgie a connu une croissance du PIB moyenne de plus de 4,5 % par an entre 2011 et 2023. Le PIB a connu une croissance annuelle de 7,5 % en 2023. L’inflation a été un défi en 2021 et 2022, atteignant respectivement 13,9 % et 11,9 %. Elle a considérablement diminué pour atteindre 2,5 % en 2023. En mars 2024, l’inflation annuelle en Géorgie était de 0,5 %.

Le chômage a diminué ces dernières années, passant de 18,5 % en 2020 à 16,4 % en 2023. Au quatrième trimestre 2023, le nombre total de chômeurs a légèrement diminué de 0,4 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 248 600 personnes. A côté, les salaires moyens ont augmenté, passant de 1 191 GEL en 2020 à 2 044 GEL en 2023 pour l’ensemble de la Géorgie.

Les investissements directs étrangers (IDE) ont fluctué ces dernières années. Après avoir atteint un pic de 1 837 millions de dollars en 2014, ils ont diminué pour atteindre 590 millions de dollars en 2020. Ils ont rebondi pour atteindre 2 098 millions de dollars en 2022, mais ont de nouveau diminué pour atteindre 1 595 millions de dollars en 2023.

A noter également que le tourisme est un secteur important de l’économie géorgienne. Après une forte baisse due à la pandémie, le nombre de voyageurs internationaux a rebondi, atteignant 7 072 000 en 2023. En outre, la Géorgie a un taux d’accession à la propriété élevé, d’environ 92 %. Le gouvernement a mis en œuvre des réformes économiques pour améliorer le climat des affaires.

Il est important de savoir que l’économie géorgienne est sensible aux événements mondiaux, tels que les conflits régionaux et les ralentissements économiques.

Marché de l’immobilier à Tbilissi

Quels sont les quartiers les plus populaires pour investir dans l’immobilier à Tbilissi ?

Les quartiers les plus populaires pour les investissements immobiliers à Tbilissi sont :

• Saburtalo: Un quartier central bien desservi par les transports en commun, populaire auprès des étudiants et des expatriés.
• Vera: Un quartier branché avec de nombreux restaurants, cafés et boutiques, attirant à la fois les locaux et les touristes.
• Vake: Un quartier prestigieux avec des immeubles de grande hauteur, des restaurants haut de gamme et des espaces verts, populaire auprès des familles aisées.
• Sololaki – Mtatsminda: Le quartier de la vieille ville, un haut lieu touristique avec des bâtiments historiques, des églises et des vues imprenables sur la ville.
• Chugureti: Un quartier récemment rénové avec une zone piétonne, des restaurants et des bars, populaire auprès des visiteurs arabes.

Quel est le prix moyen au mètre carré de l’immobilier à Tbilissi ?

Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier à Tbilissi varie considérablement en fonction du quartier, du type de bâtiment et de la qualité de la construction.

Voici quelques estimations de prix au mètre carré en octobre 2024 :

• Vieille ville : 2 000 à 3 000 $
• Quartiers prestigieux comme Vake : 1 800 à 2 500 $
• Banlieues modernes du centre-ville comme Saburtalo : 1 500 à 2 000 $
• Banlieues périphériques : 1 000 à 1 500 $

Il est important de noter que ces prix sont des moyennes et que les unités résidentielles neuves, modernes et de haut standing se vendent à des prix considérablement plus élevés. D’autres sources indiquent que le prix de vente moyen demandé au mètre carré à Tbilissi en août 2024 était de 1 233 $.

Prix des propriétés immobilières à Tbilissi par quartier, 2023
Quartier	GEL/m²	USD/m²	Evolution annuelle
Gldani	3,238	1,208	20.0%
Didube	3,375	1,259	17.2%
Vake	4,900	1,829	16.6%
Isani	3,273	1,221	22.6%
Krtsanisi	3,577	1,335	14.7%
Mtatsminda	5,528	2,063	11.9%
Nadzaladevi	3,361	1,254	19.0%
Saburtalo	3,767	1,406	13.0%
Samgori	3,065	1,144	16.5%
Chughureti	3,480	1,299	8.3%
Sources: National Statistics Office of Georgia, Global Property Guide

Quels sont les rendements locatifs typiques à Tbilissi ?

Les rendements locatifs à Tbilissi, en Géorgie, sont considérés comme attrayants, même s’ils ont légèrement diminué en 2024. Voici ce que les sources indiquent sur les rendements locatifs typiques à Tbilissi :

Rendements locatifs à long terme (locations de 6 mois ou plus) : En 2024, les rendements locatifs à long terme se situent entre 6 et 8 %. Avant 2022, les investisseurs pouvaient s’attendre à des rendements locatifs moyens de 8 à 12 % pour les locations à long terme à Tbilissi.

Rendements locatifs à court terme (locations de moins de 6 mois) : En 2024, les rendements locatifs à court terme se situent entre 15 et 20 %, selon les taux d’occupation. Avant 2022, les rendements des locations à court terme bien gérées pouvaient atteindre 20 %, selon les taux d’occupation.

Remarques supplémentaires : Les prix des loyers ont fortement augmenté à partir de mars 2022, l’augmentation mensuelle en glissement annuel atteignant parfois 100 %. Les prix et la demande se sont quelque peu tassés au printemps et à l’été 2023. En 2024, les prix des loyers ont considérablement diminué, jusqu’à 40 %, pour revenir aux niveaux d’avant le conflit en Ukraine. La demande locative reste forte, stimulée par la migration intérieure et l’afflux d’expatriés à la recherche d’un coût de la vie abordable.

FAQ sur le marché de l’immobilier en Géorgie

Puis-je acheter des biens immobiliers en Géorgie en tant que non-résident ?

Les biens immobiliers comprennent une « parcelle de terre avec ses minéraux souterrains, les plantes qui poussent sur la terre, et les bâtiments et autres structures solidement attachés à la terre ». (Article 149)

Les citoyens étrangers sont autorisés à acquérir des biens immobiliers, à l’exception des terres agricoles, comme indiqué ci-dessous. En outre, les citoyens étrangers peuvent également acquérir des biens de l’État, à l’exception des parcelles de terres agricoles appartenant à l’État (article 3.1).

Qu’est-ce qu’une terre agricole ? Puis-je acheter des terres agricoles en Géorgie en tant que non-citoyen ?

Terres agricoles – « superficie des pâturages, des champs de foin, des terres arables (y compris les terres consacrées aux cultures pérennes) ou des terres familiales, utilisée ou susceptible d’être utilisée à des fins agricoles, avec ou sans bâtiments et structures ». (Article 3.a) Dans la plupart des cas, les non-citoyens ne peuvent pas acheter de terres agricoles. Il existe quelques solutions de contournement, mais elles sont assez complexes. Il existe également des exceptions, par exemple lorsqu’un citoyen étranger hérite de la terre (article 4.2.a).

La considération pratique la plus importante est que le zonage agricole peut être appliqué à des terres dans des endroits inattendus. De nombreuses zones dans les villes et les villages, et même certaines parties de Tbilissi (la capitale de la Géorgie), sont zonées agricoles. Obtenir un changement de zonage peut être une procédure longue et difficile. C’est pourquoi la plupart des étrangers choisissent d’acheter des terres non agricoles plutôt que de chercher à les acquérir.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en Géorgie en tant qu’étranger ? Quels sont les taux hypothécaires disponibles ?

Les banques commerciales sont en mesure de définir leur propre politique en matière de prêts hypothécaires pour les citoyens étrangers.

La Bank of Georgia et TBC, entre autres, proposent des options hypothécaires aux étrangers. Après approbation de votre situation financière, les prêts hypothécaires typiques pour les étrangers exigent un acompte initial élevé (normalement au moins 40 %) ainsi qu’une durée relativement courte (généralement un maximum de 10 ans) à un taux d’intérêt d’environ 6 % et plus. Il convient de noter que la plupart des prêts sont accordés en USD. Pour les prêts en monnaie nationale (GEL), vous pouvez vous attendre à des taux d’intérêt supérieurs à 12 % par an.

Ces chiffres peuvent varier, mais ce qu’il faut retenir, c’est que si vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire, les conditions dont bénéficient les étrangers sont parfois différentes de celles qui s’appliquent aux citoyens géorgiens. Renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir ce qu’elle peut vous offrir.

Si je n’obtiens pas de prêt hypothécaire, suis-je censé payer 100 % du coût de l’achat en une seule fois ?

Cela dépend du vendeur et de ce que vous négociez ensemble. Si le bien est acheté à un promoteur, celui-ci peut proposer un paiement échelonné. En général, un acompte de 30 à 50 % du prix d’achat est exigé. Des taux d’intérêt peuvent être appliqués ou non. La durée du « prêt » varie, mais les promoteurs exigent parfois que le bien soit entièrement payé avant la fin de la construction. En général, l’acheteur est enregistré comme futur propriétaire du bien et ne le devient qu’après le paiement intégral du prix. Si le bien est acheté à un particulier, il peut être difficile de trouver un vendeur qui accepte un paiement échelonné. Mais la loi n’interdit pas ce type de transaction.

Puis-je acheter une propriété dans une devise étrangère ?

Le lari géorgien (GEL) est la seule monnaie légale sur le territoire de la Géorgie. (Article 34.2) Cela signifie que le paiement doit être effectué en lari géorgien. Néanmoins, les parties ont le droit de déterminer que le prix sera l’équivalent de « X » USD/EUR/GBP (ou autre devise étrangère), payé en GEL. Toutefois, l’achat en crypto-monnaie est également légal, bien que le processus présente certaines complexités qu’il convient de comprendre au préalable.

Dans ce cas, il convient de se mettre d’accord sur la manière dont le taux de change sera calculé. En général, les parties conviennent que le taux de change officiel déterminé par la Banque nationale de Géorgie à la date du paiement s’appliquera.

Veuillez également noter que les prix de l’immobilier sont généralement annoncés en USD.

Comment obtenir les fonds nécessaires à l’achat en Géorgie ? Quels sont les problèmes que je pourrais rencontrer pour obtenir des fonds en Géorgie ?

Vous pouvez ouvrir un compte bancaire personnel en Géorgie à l’aide d’un passeport étranger ou d’une carte d’identité géorgienne.

Après avoir ouvert un compte bancaire géorgien, vous pouvez transférer les fonds d’un compte bancaire étranger. En raison des mesures visant à prévenir le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, un transfert important peut être gelé et vous devrez fournir à la banque les documents nécessaires pour prouver la légitimité des fonds afin que le transfert soit débloqué.

Comme il est difficile de prévoir quand les fonds transférés arriveront sur un compte bancaire géorgien, il n’est pas toujours pratique de transférer les fonds d’un compte bancaire étranger directement sur le compte bancaire géorgien du vendeur.

Ai-je besoin d’un agent immobilier ? Quels honoraires les agents immobiliers prélèvent-ils ?

La plupart des agents immobiliers prélèvent 3 % de la valeur de la transaction. Ce pourcentage peut faire l’objet de négociations. Les honoraires sont généralement payés par le vendeur. De nombreux vendeurs et promoteurs immobiliers vous vendront directement sans que vous ayez besoin d’un agent. Dans la plupart des cas, il suffit d’avoir sa propre représentation juridique tout en travaillant directement avec le vendeur.

Les agents qui s’occupent d’une vente veulent leur part du gâteau. Par conséquent, si un vendeur a déjà fait appel à eux et que vous avez trouvé le bien par leur intermédiaire, vous devrez très probablement faire appel à eux pour une partie au moins du processus, même si vous ne trouvez pas l’agent utile ou compétent. Si vous souhaitez faire appel à un expert en achat de biens immobiliers qui représentera vos intérêts plutôt que ceux du vendeur, je vous invite à consulter un agent immobilier professionnel.

Quels documents/permis dois-je fournir pour conclure une vente ?

Pour conclure un achat, les documents suivants sont nécessaires :

• une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité géorgienne ; en cas d’utilisation d’un passeport étranger, une copie traduite et notariée peut être exigée).
• Le contrat d’achat immobilier qui doit être signé en présence de l’autorité compétente ou d’un notaire.
• Le paiement des frais administratifs et notariaux.
• Les autorités compétentes sont habilitées à demander des informations et/ou des documents supplémentaires.
• Aucun permis spécial n’est requis pour effectuer l’achat en tant que non-citoyen.

Si vous avez l’intention d’acheter une propriété et que vous souhaitez que tous les éléments juridiques soient pris en charge, ou si vous êtes intéressé par une assistance à l’achat de biens immobiliers de la part de notre équipe, je vous invite vivement à prendre contact avec un agent immobilier compétent.

Dans quelle langue le contrat doit-il être rédigé ?

Le contrat de vente doit être rédigé en géorgien. Si l’une des parties au contrat ne comprend pas le géorgien, le contrat doit également être traduit.

Dans de nombreux cas, il se peut que le vendeur ait déjà rédigé un contrat bilingue. Dans ce cas, vous n’avez aucune garantie que le vendeur a engagé un traducteur précis. Il est toujours possible que des termes clés de la version anglaise ne correspondent pas à la version géorgienne juridiquement contraignante. Cela peut entraîner des problèmes importants une fois l’accord signé. Par conséquent, vérifiez l’exactitude de la traduction afin que vous n’ayez pas de surprises.

Que se passe-t-il si j’achète un bien immobilier et qu’il présente un grave problème ? Ou des dettes ? Quels sont les recours juridiques dont je dispose contre le vendeur ?

Avant toute chose, il convient d’éviter tout litige. La meilleure pratique consiste à faire preuve de diligence et à inspecter minutieusement le bien, ainsi qu’à préciser la description et l’état du bien dans le contrat d’achat. Il s’agit notamment de décrire les caractéristiques physiques ainsi que la situation juridique (hypothèque, privilèges, droits de tiers et autres restrictions).

Si le bien transféré ne correspond pas à la description et à l’état convenus dans le contrat, il sera qualifié de « non conforme » (ce qui signifie qu’il y a un défaut matériel et/ou juridique). Lorsque le bien est non conforme, vous avez droit à un dédommagement.

En fonction du contrat, vous pouvez avoir le droit de :

• demander que le vendeur corrige la non-conformité dans un délai raisonnable.
• Demander le paiement d’une indemnité pour les dommages que vous avez subis en raison de cette non-conformité (le montant qui serait nécessaire pour rendre le bien conforme).
• Demander la réduction du prix (du montant qui serait nécessaire pour rendre le bien conforme).
• Demander la résiliation du contrat et la restitution (c’est-à-dire le retour à la situation antérieure à la conclusion du contrat).

Sachez que le vendeur n’a pas le droit de cacher des informations importantes sur l’état du bien. L’acheteur ne peut pas demander réparation pour un défaut qu’il connaissait. Le litige peut faire l’objet d’une négociation, d’une médiation, d’un arbitrage ou d’un procès.
Si vous achetez sans avoir fait preuve de la diligence nécessaire, vous pouvez ne pas être au courant des dettes attachées au bien. Ne vous attendez pas à ce que le vendeur divulgue nécessairement ses dettes. Au moment du transfert de propriété, ces dettes vous seront transférées, que vous en soyez conscient ou non.

Comment obtenir une inspection immobilière pour s’assurer de la sécurité et de la qualité de la construction ?

L’inspection des biens immobiliers avant l’achat n’est pas courante en Géorgie et il n’existe pas de code de bonne conduite ou d’organisme accrédité régissant l’inspection des biens immobiliers. Vous pouvez faire appel à un expert indépendant qui vous accompagnera et inspectera le bien. En fonction de ce que vous souhaitez inspecter, vous aurez besoin d’un expert en architecture, en construction ou en ingénierie électrique.

Quelles sont les différences juridiques entre l’achat d’un bien immobilier fini et d’un bien immobilier sur plan ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier achevé, vous concluez un contrat de vente immobilière et vous êtes enregistré en tant que propriétaire du bien. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous concluez un contrat d’achat préalable, car il n’est pas possible de conclure un contrat d’achat immobilier sur un bien qui n’existe pas encore.

L’achat d’un bien immobilier sur plan est associé à un risque plus élevé, car le promoteur peut ne pas remplir ses obligations. Ce manquement de la part du promoteur peut être intentionnel (il n’a peut-être jamais eu l’intention de commencer et/ou de terminer les travaux de construction) ou non intentionnel (en raison d’une mauvaise planification et/ou d’autres raisons, le promoteur a fait faillite ou n’est pas en mesure d’achever les travaux de construction).

Si un promoteur ne respecte pas ses obligations, vous ne pouvez pas faire grand-chose en tant qu’acheteur. Il est donc important que vous trouviez un promoteur digne de confiance, avec de bons antécédents et une bonne réputation.

Puis-je acheter des biens immobiliers à distance ?

Oui, si vous accordez, en tant que mandant, les pouvoirs nécessaires à une autre personne dans le cadre d’une procuration.

Si vous êtes un citoyen étranger qui ne possède pas de carte de séjour géorgienne, la procuration doit être signée par un notaire en Géorgie. Vous pouvez également, en tant que mandant, établir une procuration dans un pays étranger, la légaliser ou l’apostiller dans ce pays, puis l’envoyer à votre mandataire en Géorgie, qui la traduira et la notarisera en Géorgie.

Si vous êtes un citoyen géorgien ou un citoyen étranger titulaire d’une carte de séjour géorgienne, une procuration peut être signée par un notaire en Géorgie lorsque vous êtes physiquement présent, ou à distance depuis l’étranger. Cela peut se faire par le biais d’un appel vidéo avec le notaire géorgien. Deux témoins (qui vous identifieront) et une troisième personne (qui signera en votre nom) devront être présents lors de l’appel. Aucune de ces trois personnes ne doit avoir d’intérêt dans l’exécution de la procuration. Le mandataire, ainsi que les trois personnes présentes lors de l’appel, n’ont pas besoin d’être citoyens géorgiens ou d’avoir une carte de résidence géorgienne.

Quels sont les impôts et taxes liés à l’achat et à la possession d’un bien immobilier en Géorgie ?

L’achat et la possession d’un bien immobilier en Géorgie impliquent certains impôts et taxes. Voici un aperçu des principaux frais :

Au moment de l’achat

• Pas de droit de timbre : Contrairement à de nombreux pays, la Géorgie ne prélève pas de droit de timbre sur les transactions immobilières.
• Frais d’enregistrement de la propriété : Les frais d’enregistrement de la propriété auprès des Services publics sont relativement faibles, allant de 50 à 200 GEL (environ 20 à 80 USD), selon la rapidité du traitement souhaité.

Taxes annuelles

• Impôt foncier : Les propriétaires de biens immobiliers en Géorgie sont tenus de payer un impôt foncier annuel. Le taux d’imposition est calculé en fonction de la valeur estimative du bien et varie de 0,05 % à 1 %. Les taux d’imposition spécifiques sont déterminés par la municipalité et dépendent du revenu annuel total du ménage du propriétaire :
  • Revenu annuel du ménage entre 40 000 et 100 000 GEL : Taux d’imposition de 0,05 % à 0,2 %
  • Revenu annuel du ménage supérieur à 100 000 GEL : Taux d’imposition de 0,8 % à 1 %
  • Vous n’êtes pas tenu de payer d’impôt foncier si votre revenu annuel total du ménage est inférieur à 40 000 GEL.
• La date limite de déclaration de l’impôt foncier est le 1er novembre de chaque année et le paiement est dû au plus tard le 15 novembre de l’année suivant l’année en question.

Taxes sur les plus-values

• Plus-value à court terme (moins de 2 ans) : Si vous vendez votre bien immobilier dans les deux ans suivant son acquisition, vous êtes soumis à un impôt sur le revenu des plus-values de 5 %.
• Plus-value à long terme (plus de 2 ans) : Si vous détenez le bien pendant plus de deux ans avant de le vendre, vos revenus sont exonérés d’impôt.

Taxes sur les revenus locatifs

Impôt sur le revenu des particuliers pour les locations : Les revenus locatifs sont généralement soumis à un impôt sur le revenu des particuliers de 20 %. Si vous louez votre bien immobilier à des fins strictement résidentielles, vous pouvez vous inscrire au registre des bailleurs et payer un impôt sur le revenu des particuliers de 5 % sur vos revenus locatifs. Les déductions ne sont pas autorisées dans ce cas.

L’achat d’un bien immobilier en Géorgie permet-il d’obtenir un permis de séjour ?

Oui, l’achat d’un bien immobilier en Géorgie peut vous permettre d’obtenir un permis de séjour, sous certaines conditions. Voici les deux principaux types de permis de séjour liés à l’investissement immobilier :

Permis de séjour de courte durée (pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 100 000 USD)

Si vous possédez un bien immobilier en Géorgie dont la valeur marchande totale, confirmée par un expert agréé, dépasse 100 000 USD, vous pouvez demander un permis de séjour temporaire (renouvelable chaque année) pour vous-même et les membres de votre famille (conjoint/enfants). Ce permis est valable un an et peut être renouvelé chaque année tant que vous restez propriétaire du bien. Si vous vendez le bien ou si sa valeur tombe en dessous du seuil requis, votre permis de séjour ne sera pas renouvelé.

Permis de séjour d’investissement (pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 300 000 USD)

Si la valeur de votre bien immobilier en Géorgie, estimée par un expert agréé, dépasse 300 000 USD, vous pouvez demander un permis de séjour d’investissement. Ce permis est valable cinq ans et est accordé au propriétaire du bien et aux membres de sa famille (conjoint et enfants mineurs). Vous devez maintenir l’investissement de 300 000 USD en permanence et remplir d’autres conditions spécifiques, qui varient en fonction du type d’investissement.

Après cinq ans, si vous remplissez toujours les conditions requises, vous pouvez demander un permis de séjour permanent accéléré. C’est actuellement le seul moyen (en dehors des liens familiaux avec un citoyen géorgien et de quelques autres situations très spécifiques) d’obtenir la résidence permanente en cinq ans seulement

Il est important de consulter un avocat spécialisé en immigration pour obtenir des informations détaillées sur les conditions d’obtention d’un permis de séjour en Géorgie par le biais de l’investissement immobilier.

Les escroqueries courantes à éviter

Toutes les escroqueries ne sont pas des escroqueries… Comprendre et être capable de repérer les nuances de la façon dont les choses fonctionnent en Géorgie est vraiment la base d’une bonne prise de décision. Il est certainement vrai que des personnes ont suivi leur intuition et sont parvenues à faire une bonne affaire. Il est tout aussi vrai, cependant, que les personnes qui achètent uniquement sur la base de la confiance ont fini par le regretter des mois ou des années plus tard.

Voici, sans ordre précis, les escroqueries les plus courantes auxquelles vous serez confronté.

Fausses annonces

Lorsque vous commencez vos premières recherches, vous pouvez commencer par consulter des sites d’annonces immobilières tels que myhome.ge ou ss.ge. Ce n’est pas un mauvais point de départ, à condition que vos attentes soient fondées sur la réalité du marché, ce qui n’est probablement pas le cas pour les acheteurs qui n’ont peut-être même pas encore mis les pieds en Géorgie.

Le plus grand abus des sites d’annonces est l’appât et l’échange. Les agents publient des photos de propriétés extraordinaires, à des prix étonnamment bas, et lorsque vous les contactez, vous apprenez que la propriété est déjà vendue – mais « par chance », ils ont d’autres options intéressantes. Ils inondent alors votre WhatsApp de 200 photos de propriétés moins bonnes, plus chères et ayant très peu en commun avec l’endroit qui vous intéressait initialement. Cela devient très ennuyeux lorsque vous avez contacté 4 ou 5 agents.

Si vous mettez votre scepticisme de côté, vous pouvez penser qu’ils essaient simplement de vous aider. Puis vous vous rendez compte que l’horodatage de l’appartement pour lequel vous les avez contactés indique qu’il a été affiché environ 30 minutes avant que vous ne contactiez l’agent. Il s’avère que l’appartement n’a pas été vendu dans les 30 minutes, mais que les agents affichent des biens convoités simplement pour attirer votre numéro de téléphone.

Une autre considération à prendre en compte est que, comme il n’y a pas de pratique d’exclusivité des agents en Géorgie, il arrive que plusieurs agents listent le même bien. Lorsque l’un d’entre eux vend un bien, les autres l’ignorent et continuent de le publier, ce qui nous ramène à la question de la compétence, car les agents ne suivent pas leurs annonces, même plusieurs semaines après la vente.

Cette pratique est très courante sur le marché de la location. J’estime qu’environ 50 % des annonces n’ont jamais été disponibles au moment où elles ont été publiées, mais elle est également fréquente sur le marché de l’investissement.

Faux agent

Outre les agents qui se présentent comme des experts alors qu’ils n’ont ni formation, ni expérience, ni références (légalement, ils n’en ont bien sûr pas besoin), il existe un autre type d’escroquerie, celle du « faux agent ». Il s’agit d’un agent qui prétend représenter un bien immobilier qu’il ne représente pas en réalité.

Les agents parcourent les sites d’annonces pour trouver des biens qu’ils pensent pouvoir vendre, en particulier ceux qui ont été inscrits directement par les propriétaires. Ils copient ensuite les photos et les informations dans leur propre annonce. Lorsque vous les appelez au sujet de l’annonce, vous devenez leur contact principal, puis ils vont directement voir le vendeur pour négocier le fait qu’ils lui ont trouvé un acheteur, même si le vendeur n’avait aucun intérêt à travailler avec cet agent, et encore moins à savoir qui il est.

En soi, cette situation peut sembler ne nuire qu’aux autres agents, plutôt qu’à vous ou au vendeur, puisque la transaction a quand même lieu. Mais là où cela peut devenir très problématique, c’est lorsque l’agent escroc a inscrit le bien à un prix plus élevé que les autres agents, et que vous finissez par payer 5 000 USD de plus pour la vente parce que vous ne le saviez pas.

Cette pratique est tellement effrontée que vous verrez souvent des photos en filigrane provenant d’un site web et affichées sur un autre site web. Le fait que l’agent n’ait pas eu accès aux photos originales est souvent un signe immédiat de malhonnêteté et d’escroquerie.

Faux biens immobiliers

Une fois que vous avez filtré les fausses annonces et trouvé un endroit qui vous plaît et qui existe réellement, la réalité peut être très différente de ce à quoi vous vous attendiez. Les problèmes les plus courants sont les suivants

Les agents mentent sur l’état de la propriété. Il peut s’agir d’un petit mensonge, comme « il y a bien un four », ou d’un énorme mensonge, comme « il y a un grand balcon avec une vue imprenable », alors que vous arrivez sur un minuscule balcon à la française avec vue sur un autre immeuble. Comme de nombreux agents n’affichent pas suffisamment de photos, vous pouvez souvent être amené à vous rendre sur place sans raison, sur la base de leur insistance. Il n’est pas toujours évident de savoir s’il s’agit de mensonges ou d’incompétence. Ce qu’il faut retenir, c’est que les agents sont prêts à dire n’importe quoi pour vous faire visiter un logement. S’il ne vérifie pas ses dires à l’aide de photos et de faits, il faut partir du principe qu’ils ne sont peut-être pas exacts.

La taille de la propriété indiquée dans la liste est incorrecte. Deux considérations principales sont à prendre en compte. La taille officielle enregistrée diffère de la taille indiquée dans l’annonce. Cela s’explique parfois par le fait que la taille de l’appartement a changé depuis la dernière vérification par les autorités. Mais il est important de comprendre que les évaluations doivent être basées sur la taille officielle enregistrée. Par conséquent, si l’appartement est censé faire 100 m2 et qu’il fait en réalité 90 m2 sur les documents, vous venez de perdre 10 % de votre évaluation au mètre par rapport à la surface annoncée.

Les espaces extérieurs sont inclus dans la superficie intérieure. Il est très courant d’ajouter simplement la superficie de la terrasse ou du balcon à la superficie totale du bien immobilier, plutôt que de la différencier. Vous pouvez penser que vous obtenez un appartement de 130 mètres, mais il s’agit en fait d’un appartement de 115 mètres + 15 mètres.

Faux prix

Si vous êtes particulièrement assidu dans vos recherches, vous découvrirez parfois plusieurs annonces d’un même bien à des prix différents.

Voici les raisons pour lesquelles cela se produit généralement :

• Les faux agents inscrivent un bien qu’ils ne représentent pas réellement à un prix inférieur à celui de l’agent réel afin d’obtenir des clients potentiels et de conclure la vente en amenant les acheteurs au vendeur. Ou, bien sûr, ils peuvent proposer un prix plus élevé pour convaincre le vendeur de faire appel à eux plutôt qu’au véritable agent, parce que le vendeur gagnera plus d’argent.
• L’agent réel a placé plusieurs annonces, avec une photo de tête différente, pour inonder le site d’annonces, souvent à des prix différents, afin de déterminer ce qu’il peut facturer et de vous faire cliquer dix fois sur le même appartement parce que le prix et la photo sont différents.
• Réduire les commissions pour être moins cher que les autres agents. La commission typique d’un agent est de 3 %, mais il arrive que des agents acceptent une commission inférieure afin d’avoir le prix le plus bas et d’être l’agent qui réalise la vente.
• Intimidation du vendeur. Les agents proposent un prix inférieur à celui souhaité par le vendeur dans l’espoir que, si le vendeur est pressé de vendre, l’agent pourra réaliser une vente plus rapide. En fait, l’agent négocie contre son propre client en disant : « J’ai un acheteur, mais il veut payer ce montant inférieur, vendez-lui s’il vous plaît ». Le vendeur peut même ignorer que l’agent a proposé un prix inférieur.

Qualité de construction et normes

Il ne s’agit pas d’une escroquerie, mais d’un élément important à prendre en considération lorsque l’on choisit d’acheter en Géorgie, en général. Les normes générales de construction ne sont tout simplement pas réglementées de manière aussi complète que dans l’UE ou aux États-Unis, par exemple. Les entreprises de construction peuvent-elles rogner sur les coûts sans encourir de sanctions de la part des autorités. D’une certaine manière, c’est tout à fait possible. La responsabilité de l’évaluation des normes incombe donc souvent à l’acheteur.

L’effondrement d’un immeuble d’habitation n’est normalement pas un problème, car c’est extrêmement rare. Ce dont il est question ici, c’est que certaines attentes que vous auriez pu supposer être satisfaites (comme des portes coupe-feu correctement installées dans les zones publiques) et que vous auriez pu penser être simplement « faites », ne le sont peut-être pas.

Comme la norme minimale de base est beaucoup plus basse que dans l’UE, vous devez revoir vos attentes dès le départ. Les options qui s’offrent à vous sont normalement les suivantes :

• Envisagez un promoteur haut de gamme (c’est-à-dire un prix au mètre beaucoup plus élevé que la moyenne).
• N’achetez que dans un endroit où la construction est complètement achevée, de sorte que vous puissiez obtenir une inspection de la propriété pour vérifier que tout est à un niveau acceptable.
• Acceptez le fait que si vous voulez obtenir les meilleurs prix, il y aura toujours un compromis, et que 10/10 n’est jamais réaliste.

Non-divulgation des défauts, des privilèges et des dettes

Vous avez trouvé un logement qui vous plaît, le vendeur semble très sympathique et désireux de vendre, et vous êtes prêt à boire un verre de vin et à serrer la main. Ce qu’il ne veut pas que vous sachiez, c’est que les problèmes liés au bien immobilier deviendront votre responsabilité dès que vous aurez signé le contrat d’achat, à moins que le contrat ne précise expressément que la responsabilité incombera au vendeur.

Exemple 1 : le vendeur doit encore payer 50 000 USD sur le prêt hypothécaire. Bien que la dette ne vous soit pas transférée, l’hypothèque reste sur le bien. Par conséquent, si le vendeur n’a pas payé l’intégralité de l’hypothèque, la banque peut potentiellement reprendre possession de votre bien si le vendeur ne parvient pas à rembourser l’hypothèque après que vous en êtes devenu le propriétaire. Le moyen le plus sûr d’éviter cette situation est de convenir avec le vendeur que vous paierez l’hypothèque sur le montant total de la vente, avant de transférer le solde au vendeur.

Exemple 2 : Le vendeur n’est pas légalement propriétaire du bien immobilier. Il s’avère qu’un tiers en est le propriétaire et que ce dernier n’a aucun intérêt à vendre, voire qu’il causera des problèmes lors de la vente.

Exemple 3 : Il s’avère que le bien immobilier que vous essayez d’acheter n’existe pas (légalement) et qu’il a été construit illégalement. Il est en fait plus fréquent que l’on ne le pense que des personnes construisent quelque chose, comme une extension ou un étage supplémentaire sur un immeuble d’habitation, sans jamais avoir obtenu le permis de construire approprié.

Il ne s’agit là que d’une courte liste d’exemples. La première étape pour identifier les problèmes est de vérifier le code cadastral auprès du registre public, mais pour une véritable tranquillité d’esprit, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est de loin la meilleure solution.

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